Покупка недвижимости – дело само по себе очень ответственное. Особенно внимательно нужно отнестись ко всем стадиям этого процесса, если вы собираетесь приобрести квартиру за границей. В наши дни очень популярной стала покупка квартир в ОАЭ, особенно в Дубае, крупнейшем городе Эмиратов. С чего же нужно начать и какие действия предстоит осуществить при покупке объекта недвижимости в Дубае?
Предположим, что вы уже присмотрели себе квартиру или виллу, которая отвечает всем вашим запросам и которую вы твёрдо решили купить. Как же формируется ее стоимость?
Реальная рыночная цена вашей покупки будет складываться из нескольких составляющих:
оригинальная цена, то есть исходная стоимость объекта недвижимости, которую устанавливает компания-застройщик при начале осуществления проекта;
премия, то есть сумма, представляющая собой разницу между исходной и рыночной стоимостью объекта недвижимости;
регистрационный сбор, который нужно уплатить компании-застройщику.
Если вы покупаете на вторичном рынке, все проще: окончательную стоимость вы определяете с продавцом и агентом.
ПЕРВЫЙ ШАГ: БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
Для того, чтобы не тратить лишнее время, нам необходимо точно понимать, какой объект недвижимости вы хотите приобрести. Исходя из ваших пожеланий, наши специалисты посоветуют Вам район, резиденцию и сам объект. Кроме того, Вы сможете задать любые вопросы, чтобы четко представлять себе весь процесс покупки.
ВТОРОЙ ШАГ: ПОДБОР ОБЪЕКТА
Наши специалисты подбирают для вас недвижимость, проверяя отсутствие обременений, наличие всей документации и состояние. Если вас все устривает, то мы резервируем недвижимость под вас.
Резервировать квартиру необходимо затем, чтобы агентство недвижимости сняло этот объект с продажи. Для этого вы вносите в качестве залога страховой депозит (обычно составляющий 10% от стоимости жилья), который в дальнейшем пойдёт в счёт оплаты жилья. Процедура квартиры в Дубае продажи сопровождается заключением внутреннего договора между вами (как инвестором) и агентством недвижимости, как это принято в Дубае при всякой сделке подобного рода.
ТРЕТИЙ ШАГ: ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
На следующей стадии оформляется договор купли-продажи между покупателем (вами) и продавцом (собственником) недвижимости, а в качестве брокера, то есть посредника, выступает в этом случае агентство недвижимости. Для этого договора необходима письменная форма, а вот заверение его у нотариуса и перевод на арабский язык не обязательны – для признания договора действительным будет достаточно письменной формы на английском языке. (Однако, если вам по какому-либо поводу вдруг понадобится обратиться в прокуратуру, полицию или суд, перевод бумаг на арабский будет обязателен.)
Договор должен отражать следующие сведения:
Информация о приобретаемом объекте недвижимости (наименование проекта, адрес размещения объекта, тип планировки площади).
Стоимость объекта недвижимости.
Дополнительные платежи, сопровождающие сделку. К этим платежам относятся, например, такие: комиссия, полагающаяся агентам; платёж, предназначенный застройщику; оплата регистрации договора в Земельном департаменте; компенсация продавцу оплаченных ранее расходов по обслуживанию объекта недвижимости др.).
Порядок последующей оплаты.
Ответственность обеих сторон при неполном выполнении пунктов договора.
Время действия договора.
Этот договор, для заключения которого потребуется только ваш загранпаспорт (то есть документ, удостоверяющий личность покупателя) будет действовать вплоть до момента окончательного оформления собственности на вас как на её нового владельца. Процесс (начиная с внесения вами страхового депозита и до даты официального трансферта, которая определяется девелопером) может занять два дня, а может и несколько недель.
Еще одна сумма, которую необходимо будет внести до подписания документов о переходе права собственности, это задаток. Задаток вносит покупатель в момент подписания договора купли-продажи. Наилучшим вариантом как для продавца, так и для покупателя будет тот, при котором хранителем задатка выступает надёжное, зарегистрированное в Дубайском Министерстве экономики и в Управлении по контролю за недвижимостью (известном как RERA) агентство недвижимости, имеющее собственный офис в Дубае. В случае сотрудничества с агентством покупатель может быть спокоен за то, что, если сделка вдруг по вине продавца будет сорвана, то он получит свой задаток обратно. Точно так же и продавец получает гарантию того, что, если сделка отменится из-за покупателя, задаток послужит ему компенсацией понесённых издержек.
Документ, известный как NOC (от английского «No Objection Certificate»), представляет собой официальное подтверждение того, что у продавца нет задолженностей перед застройщиком, так что право на владение недвижимостью может быть передано новому собственнику. Иными словами, это разрешение на продажу объекта недвижимости, которое даёт застройщик. В оформлении NOC участвуют как продавец, так и покупатель, а заявку на получение этого документа инициирует агентство. Разрешение от застройщика понадобится в Земельном департаменте при последующей регистрации там сделки. На оформление NOC может понадобиться от нескольких дней до двух-трёх недель – это определяет компания-застройщик. От застройщика зависит и стоимость документа: она может варьироваться от 500 (пятисот) до 5000 (пяти тысяч) дирхамов, что приблизительно равняется 136–1360 долларам.
ЧЕТВЕРТЫЙ ШАГ: ОПЛАТА
На данном этапе вносится оплата в соответствии с договором или планом платежа. Все тонкости перевода средств вы сможете обсудить с нашими сотрудниками. Конечно, вы можете быть уверены, что полная конфиденциальность вашей личной информации будет обеспечена.
ПЯТЫЙ ШАГ: РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА НА СОБСТВЕННОСТЬ
Когда NOC от застройщика получен, агентство передаёт весь пакет необходимых документов в Земельный департамент Дубая. Среди этих документов должны быть копии паспортов физических лиц – участников сделки, NOC, договор купли-продажи и так называемый Тайтл Дид (Title Deed) продавца – свидетельство, закрепляющее право продавца на владение данным объектом недвижимости. Сразу же при передаче этого комплекта бумаг в Земельный департамент озвучивается конкретная дата – день, в который состоится официальная процедура купли-продажи. Обычно эта дата отстоит от даты сдачи документов на две-три недели (раньше зарегистрировать сделку вряд ли получится, поскольку торговые операции с недвижимостью в Дубае осуществляются весьма активно, и более ранние даты попросту могут оказаться уже занятыми).
В назначенный день и час в Земельном департаменте Дубая нынешний владелец (продавец) и будущий владелец (покупатель) в присутствии представителей агентства осуществляют перерегистрацию недвижимости на нового собственника. Тогда же совершаются все расчёты и платежи по сделке и тогда же покупателю выдаётся на руки его свидетельство о регистрации – Title Deed – закрепляющее право владения купленной недвижимостью. Сама же регистрация недвижимости осуществляется в Дубае в электронном виде.
Если покупается квартира в здании, которое ещё не пущено в эксплуатацию, то такой объект недвижимости регистрируется во временном реестре, а его покупатель получает документ под названием OQOOD, или Initial Contract of Sale, который представляет собой договор купли-продажи первичного порядка. Впоследствии (после того, как здание будет принято и запущено в эксплуатацию) OQOOD послужит основанием для выдачи Title Deed.
Плата за регистрацию переоформления права на недвижимость в Земельном департаменте Дубая равняется 4% плюс 540 aed от суммы продажи. К этой сумме прибавляется ещё и установленный платёж за выдачу Title Deed.
В совокупности в Земельный департамент нужно представить оригиналы таких документов:
Паспорта продавца и покупателя;
Title Deed продавца;
Разрешение на продажу земли от застройщика (NOC);
Договор купли-продажи;
Три банковских чека (так называемых Manager’s Cheque):
чек, выписанный на имя продавца – в этом чеке указывается сумма, заплаченная за покупку недвижимости;
чек, выписанный на Земельный департамент Дубая – с указанием суммы, заплаченной за регистрацию сделки (4% от стоимости покупки плюс 540 aed)
чек, выписанный на агентство недвижимости – с указанием суммы комиссионных (также 2% от стоимости покупки).
В Земельном департаменте оплачивается 4000 aed за получение TD.
Обратите внимание на пятый пункт этого списка. Как уже отмечалось, все платежи по сделке совершаются именно во время процедуры перерегистрации права собственности. Вы имеете право заплатить по всем счетам наличными, но всё-таки обычно расчёты между сторонами происходят посредством банковских чеков, которые готовятся заранее. Подготовкой этих чеков (в том числе согласованием всей зафиксированных в них данных с продавцом) может заняться агентство недвижимости – естественно, если им уже получены от вас все необходимые на тот момент денежные средства. Если с Manager’s Cheques всё в порядке, то стороны в присутствии государственного регистратора рассчитываются по сделке и расписываются в том, что у них (прежде всего у продавца) нет материальных претензий к другой стороне. И сразу же после этого покупателю выдаётся главный документ – Title Deed, государственное свидетельство, регистрирующее права на собственность.
В общей сложности весь процесс приобретения недвижимости – от резервирования квартиры до регистрации права на собственность и получения Title Deed – занимает около месяца (в лучшем случае – двадцать дней, в случае более долгого ожидания готовности документов – до сорока дней). В продолжение этого месяца на разных стадиях процесса должны присутствовать обе стороны.
Что делать, если вы не сможете находиться в Дубае весь этот срок? В таких обстоятельствах можно оформить доверенность (которая на английском называется General Power of Attorney, сокращённо POA) на другого человека, который и станет представителем ваших интересов во всех инстанциях. Для оформления такой доверенности необходимо лично обратиться в нотариат при Дубайском суде (официальное название этой службы – Dubai Courts Notary Public), имея при себе собственный паспорт (оригинал), копию паспорта вашего будущего представителя (доверенного лица) и 360 дирхамов. Оформление доверенности займёт у вас не больше часа.
Чтобы быть абсолютно уверенным в законности и правомерности осуществления всех стадий сделки, покупатель может обратиться к услугам юристов. Общая оплата работы юриста по ведению вашей сделки будет стоить около 3500 долларов (соответственно около 13000 дирхамов ОАЭ). Если вы к тому же пожелаете использовать для осуществления платежей не счёт риэлтора банковский счёт юридической фирмы, это обойдётся вам ещё в 1000 долларов (около 3700 дирхамов).
Впрочем, все затраты по приобретению недвижимости представляются оправданными и компенсируются хотя бы тем фактом, что покупка недвижимости и всё последующее владение ею в ОАЭ не являются предметом налогообложения.
ПОЛУЧЕНИЕ ВИДА НА ЖИТЕЛЬСТВО
Приобретение квартиры или иного жилья в Дубае является основанием для предоставления покупателю (и ближайшим членам его семьи: супругу/супруге, незамужним дочерям и несовершеннолетним детям мужского пола) вида на жительство в Дубае – резидентской визы. Такая резидентская виза, оформлением которой занимается компания-застройщик, обеспечит вам возможность долгосрочного пребывания в ОАЭ и право завести счёт в международном банке, однако автоматического права на трудоустройство она не даёт; если вы предполагаете устроиться на работу в Дубае, то разрешение на трудоустройство следует оформить отдельно. Продлевать резидентскую визу необходимо каждые последующие три года.
